Под загородной недвижимостью подразумеваются объекты, расположенные за чертой города:

• дачные поселки и товарищества, коттеджные поселки;
• дачные участки;
• личные подсобные хозяйства;
• коттеджи, таунхаусы, дачные и садовые дома;
• а также объекты незавершенного загородного строительства и проекты загородной недвижимости.

Оценку загородной недвижимости проводят по различным причинам:

• разрешение имущественных споров;
• заключение сделок купли-продажи и аренды;
• страхование загородного дома;
• оформление наследства, дарения;
• передача в доверительное управление;
• выяснение залоговой стоимости при получении кредита (ипотеки);
• постановка на баланс предприятия;
• определение величины налогооблагаемой базы в целях исчисления налогов;
• изъятие загородного объекта государственными органами с выплатой компенсации и пр.

Для того чтобы максимально точно оценить стоимость загородного объекта, нужно учесть довольно много факторов.
Условно их можно разделить на несколько групп.

Территориальные факторы:

• местоположение объекта;
• экологическую ситуацию;
• наличие природных объектов (лесов, водоемов, гор и пр.);
• в некоторых случаях – даже сейсмоопасность;
• также к этой группе можно отнести и фактор престижности места.

Инфраструктура района:

• инфраструктура района в целом, в т.ч.:
• транспортная доступность;
• наличие водо- газо- и электроснабжения района;
• наличие подъездных путей;
• наличие охраны;
• удаленность пожарных и медицинских служб и т.д.

Критерии самого объекта недвижимости:

• год постройки, ввода в эксплуатацию;
• назначение здания (помещения);
• тип здания/помещения;
• конструктивные решения;
• естественную освещенность и вид из окна;
• инженерное оснащение;
• наличие систем вентиляции и кондиционирования;
• наличие телекоммуникаций;
• энергоснабжение;
• планировку и отделку;
• время последнего капитального (а также косметического) ремонта.

Также для любого здания необходимо учитывать:

• наличие обременений;
• наличие и состояние юридической документации.

Оценку загородной недвижимости нельзя назвать легким делом: если городские дома, в большинстве своем, построены по типовым проектам с использованием определенного строительного материала, то практически все загородные строения индивидуальны. Существенно различаются и сами проекты загородной недвижимости, и виды инженерных коммуникаций; различны способы оформления документов, присутствует разная освещенность, видовые характеристики и прочее и прочее. Следует также учитывать, что при оценке загородного дома во внимание принимается гораздо больше критериев, чем при оценке городских объектов жилой недвижимости.

Кроме того, при расчете стоимости загородной недвижимости принимаются во внимание и земельные правоотношения, что приводит к необходимости одновременного рассмотрения сразу двух объектов анализа: земельного участка и расположенных на нем строений. Вот почему процедура оценки загородной недвижимости включает в себя проведение работ по анализу стоимости всех составляющих загородного участка: земли, помещений, насаждений, деревьев, кустарников, беседок, оград, осветительных приборов, водоемов, насосов, колодцев и прочих улучшений.

Окончательная стоимость объекта загородной недвижимости устанавливается путем сравнения его рыночной цены со стоимостью объектов-аналогов, с учетом совокупного размера затрат на новое строительство аналогичного объекта, а также с принятием во внимание способности данной недвижимости приносить доход за счет ее коммерческого использования.